Der Architekt als Bauleiter

Bauleitende Architekten

Gemäß der Landesbauordnung kann die Baurechtsbehörde bei Bauvorhaben, die technisch besonders schwierig oder besonders umfangreich sind und bei der Errichtung von Gebäuden mit Aufenthaltsräumen, die Bestellung eines Bauleiters verlangen (LBO § 42, Abs. 3).

 Rechte und Pflichten des Bauleiters  (nach § 45 der Landesbauordnung) :

So hat der Bauleiter darüber zu wachen, dass die Bauausführung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den Entwürfen des Entwurfsverfassers etnspricht. Nach ständiger Rechtsprechung ist der Bauleiter verpflichtet, die Errichtung des Bauwerkes in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, der Planung, den Angeboten und Leistungsbeschreibungen sowie den anerkannten Regeln der Technik zeitgerecht und durch eine ordnungsgemäße Überwachung herbeizuführen.

Durch seine „öffentlich-rechtliche“ Funktion ist er der „verlängerte Arm“ der Baurechtsbehörden. Auf der Baustelle auftretende Verstöße, welche nicht behoben werden, hat er unverzüglich den Baurechtsbehörden zu melden. Auch hat der Bauleiter im Rahmen seiner Aufgaben für den sicheren, bautechnischen Betrieb sowie insbesondere auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer und Fachfirmen zu achten. Dies bedeutet, es ist die stetige Verkehrssicherheit der Baustelle zu wahren, ebenso wie die Einhaltung der Unfallverhütungsvorschriften (Gerüste, Helmpflicht, Leitern,…).

Bauleiter sind auf den Baustellen oftmals an Ihren gelben oder weißen Schutzhelmen zu erkennen.

Architekt und Fachbauleiter

Wird der Architekt Seitens der Bauherrschaft zum Bauleiter bestellt, so muss dieser als Person fachlich und persönlich in der Lage sein, für das jeweils betreffene Vorhaben auf Basis dessen spezifischer Grundlagen und Anforderungen die gestellten Aufgaben wahrzunehmen und zu erfüllen.

Weist der Architekt oder die zum Bauleiter bestellte Person die erforderliche Sachkunde oder Erfahrung für diese/n Bereich/e nicht aus, so hat der Architekt die Bauherrschaft zu veranlassen, einen geeigneten Fachbauleiter zu bestellen. Für die betreffenden Bereiche tritt der Fachbauleiter in soweit dan an die Stelle des Bauleiters. Trotzdem bleibt dieser für das ordnungsgemäße Ineinandergreifen der Tätigkeiten des Fachbauleiters verantwortlich.

Sämtliche Maße werden vor Ort vom Bauleiter auf Übereinstimmung mit den Planunterlagen kontrolliert.

Stetige Bauüberwachung vor Ort auf der Baustelle gehört zum Architekten-Alltag.

Überwachungspflicht

Allgemein lässt sich der Umfang sowie die Intensität der Überwachungspflicht durch den Bauleiter weder zeitlich noch sachlich genau bestimmen. Dies richtet sich ganz nach den Umständen des jeweiligen Projektes im Einzelfall. Der Architekt ist jedoch nicht grundsätzlich dazu verpflichtet, sich ständig oder rund um die Uhr auf der Baustelle aufzuhalten. Jedoch muss er die ausgeführten Arbeiten in angemessenen zeitlichen Abständen und in zumutbarer Weise überwachen und sich darüber hinaus durch häufige Kontrollen versichern, dass seine den Unternehmen übermittelten Anweisungen erledigt und eingehalten werden.

Arbeiten, bei welchen vorausgesetzt wird, dass der Bauunternehmer diese vollumfänglich beherrscht (allgemeine und übliche Arbeiten wie z.B. das Verlegen von Platten und Fliesen, Innenputz, Malerarbeiten), braucht der Architekt i.d.R. nicht mit stetiger Anwesenheit zu überwachen.

Dem gegenüber stehen jedoch schwierige oder mangelanfällige Baumaßnahmen, welche typische Gefahrenquellen bergen oder bei welchen generell eine erhöhte Wachsamkeit und Aufmerksamkeit gefordert ist. Insbesondere kritische Baumaßnehmen wie Bauwerksabdichtungen, Ortbetonarbeiten, fachgerechte Dacheindeckung usw. hat der Architekt unmittelbar zu überwachen und sich von der ordnungsgemäßen Ausführung zu überzeugen.

Allgemein wird vom Architekten hinsichtlich der Rechtsprechung die unmittelbarre Verhinderung der Entstehung von Mängeln gefordert. Dies bedeutet jedoch nicht, dass es genügt, wenn der Bauleiter den Mangel erst nach seiner Entstehung entdeckt und diesen im Anschluss ordnungsgemäß rügt und die betreffenden Bauunternehmen zur Mängelbeseitigung auffordert. Im Gegenteil – die Verhinderung von Mängeln ist unmittelbar während der Bauausführung durch den Architekten von entscheidender Bedeutung.

Überwachung von Eigenleistungen

Oft wird davon augegangen, dass sich die Leistungspflichten von Architekten mindern, wenn Seitens der Bauherrschaft Eingenleistungen erbracht werden. Dies ist so jedoch im Grundsatz nicht korrekt. Die Sorgfaltspflicht des mit der Bauaufsicht beauftragten Architekten mindert sich nicht allein deshalb, weil ausgeschriebene Arbeiten und Gewerke durch die Bauherrschaft selbst vergeben wurden.

Auch entfällt die Überwachungspflicht des Architekten nicht, wenn Seitens der Bauherrschaft nach Vereinbarung Bauleistungen in Eigenleistung ausgeführt werden. In diesen Fällen ist die Sorgfaltspflicht des Architekten sogar noch erhöht. Jedoch kann der Architekt per vertraglicher Vereinbarung in Eigenleistung gewünschte Bauleistungen aus seiner Überwachungspflicht vorab herausnehmen oder hinsichtlich dieser Arbeiten vorab schriftlich Bedenken anmelden und ggf. die Bauleitung niederlegen.

Kommt es durch die Eigenleistung zu Mängeln, kann die Bauherrschaft jedoch unter Umständen eine Mitschuld treffen. Die Haftung des Architekten kann ggf. eingeschränkt oder ausgeschlossen sein, auf Grund eines Mitverschuldens durch die Bauherrschaft oder wenn diese auf eigene Gefahr handelt, auch wenn der Architekt diesbezüglich hinreichend aufgeklärt und auf etwaige Risiken hingewiesen hat.

Durchführung von Eigenleistungen Seitens der Bauherrschaft sind heute vor allem aus Kostengründen nicht unüblich.

Die Führung eines Bautagebuches ist eine effektive Möglichkeit der Bau-Dokumentation.

Dokumentationspflicht

Mehr und mehr wird die Pflicht der detaillierten Dokumentation zur Aufgabe des Architekten und Bauleiters im Rahmen der Bauausführung. Exakte Vorgaben, wie diese Dokumentation auszusehen und zu erfolgen hat, gibt es jedoch nicht. Eine Möglichkeit der Dokumentation bietet die Führung eines Bautagebuches, dies ist jedoch keine festgeschriebene Pflicht. Alternativen gibt es viele : Detaillierte Video- und Foto-Dokumentationen, Anforderung von Bildmaterial und Arbeitsprotokollen von Unternehmen und Fachfirmen u.v.m. 

Der Architekt muss fortlaufend über alle wichtigen Vorgänge und Abläufe auf der Baustelle informiert sein. Erteilt die Bauherrschaft den ausführenden Firmen und Unternehmen Weisungen und führen diese Anordnungen zu Risiken – egal welcher Art -, so ist es die Aufgabe des Bauleiters, über diese Risiken nachweislich und im Detail aufzuklären. Betreffend diese Risiken Gesundheit und Menschenleben, hat der Bauleiter und Architekt dies ohnehin abzulehnen.

Standartgemäß handhaben wir die Baudokumentation in unserem Architekturbüro mittels Bautagebüchern und detaillierter Video- und Fotodokumentation. So kann der Bautenstand im Detail Stück für Stück nachvollzogen werden, sowohl in schriftlicher, als auch in bildlicher Form. Zudem stehen wir in stetigem Kontakt zu den jeweils ausführenden Unternehmen, was eine reibungslose Kommunikation über die Tätigkeiten auf der Baustelle gewährleistet.

Zusammenfassung

Nicht nur mehr Sicherheit für die Baustelle, sondern auch mehr Sicherheit für Sie als Bauherren erbringt eine zuverlässig und kompetente Ausführung der Bauüberwachung und Dokumentation durch den Architekt.

Die stetigen, technischen Weiterentwicklungen, die ebenfalls stetige Änderung von Gesetzen und Vorschriften im Baurecht, fachspezifische Materialkenntnisse sowie die Unabwägbarkeit der Witterungseinflüsse und der äußerst hohe, bürokratische Hintergrund dieser Thematik machen die Aufgabe und den Job des Bauleiters zu einem der komplexesten und härtesten Berufe in der Baubranche. Private Bauherren wären bereits aus reinen Zeitgründen, aber auch durch die vielen fachspezifischen Kenntnise mit diesen Leistungen völlig überfordert. Ohne weitreichende Kenntnisse im Bauvertragsrecht ist diese Aufgabe nicht zu meistern !

Insbesondere weil Fehler in der Bauphase hohe Kosten verursachen und Ihnen als späteren Bewohnern und Nutzern des Gebäudes viel Ärger einbringen können, bieten wir Ihnen eine zuverlässige und kompetente Bauüberwachung und Dokumentation Ihres Projektes an und sorgen damit für die Sicherung Ihrer Rechte als Bauherren.

Als Bauleiter erbringen wir ein umfassendes Leistungspaket und bewahren Sie damit vor wirtschaftlichen und technischen Risiken. Unsere Aufgaben sind in § 34 Abs. 4 und § 35 Abs. 7 HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) festgelegt :

  • Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung oder Zustimmung, den Verträgen mit ausführenden Unternehmen, den Ausführungsunterlagen, den einschlägigen Vorschriften sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik
  • Überwachen der Ausführung von Tragwerken mit sehr geringen und geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis.
  • Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
  • Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans
  • Dokumentation des Bauablaufs (z.B. Bautagebuch)
  • Gemeinsames Aufmaß mit den Unternehmen
  • Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen
  • Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen
  • Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen
  • Kostenfeststellung, z.B. durch DIN 276
  • Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter, Feststellung von Mängeln Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber
  • Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen und Teilnahme daran
  • Systematische Zusammenstellung der Dokumentation, zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objektes
  • Übergabe des Objektes
  • Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
  • Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel
  • Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplanes
  • Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen
  • Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter, soweit diese Tätigkeit nach jeweiligem Landesrecht über die Grundleistungen der LPH 8 hinausgeht

Bauleiter-Mappe unseres Architekturbüros