Der Planungsablauf
Der Planungsprozess : Dreh- und Angelpunkt des Projektes
Der Planungsprozess ist der essentielle Dreh- und Angelpunk eines jeden Projektes, bevor mit der Realisierung begonnen werden kann. Als Architekten sind wir der Meinung, ein Bauvorhaben muss von Beginn an „Hand und Fuß“ haben und für alle am Bau Beteiligten (Planer, Fachfirmen, Fachingenieure, Bauherr) transparent und gut verständlich sein – egal ob Handwerker oder Laie. Jeder muss zu jedem Zeitpunkt auf dem aktuellen Stand sein und über alle relevanten Punkte umfassend informiert sein. Dies erfordert eine stetige, umfassende und sehr weitreichende Kommunikation auf vielerlei Wegen und Ebenen. Egal ob mündlich bei Besprechung, in Form von Telefonaten oder mittels Email und anderen Kommunikationsmitteln.
Um diesem Ziel gerecht zu werden, benötigt es bereits zu Beginn eines jeden Projektes einen klaren und verständlichen Ablauf. Wer sich dafür entscheidet, mit uns als Architekten zu planen und zu bauen, erhält einen solchen Planungsprozess in mehreren Schritten und Stufen, die jeweils aufeinander aufbauen.
1) Kennenlern-/Erstgespräch
⇒ Egal, auf welchem Weg Sie uns gefunden haben – zu Beginn eines jeden Projektes gehört ein Kundenerstgespräch, in welchem wir Sie und Ihr Vorhaben gerne näher kennenlernen möchten. Gerne bieten wir daher ein gemeinsames Gespräch in unserem Architekturbüro an, das generell kostenlos und unverbindlich ist.
⇒ Haben Sie bereits klare Vorstellungen, Wünsche, Ideen-Sammlungen in Form von Ausdrucken, Bildern oder Zeitschriften/Prospekten oder gar vorhandene Planunterlagen (Bestandspläne, Bebauungsplan, Lageplan,…), bitten wir Sie, diese Unterlagen gesammelt zum Erstgespräch als Diskussionsgrundlage mitzubringen. An Hand solcher Unterlagen lassen sich oftmals bereits mit wenigen Blicken konkrete Aussagen treffen.
⇒ Ziel dieses Erst-Gespräches ist es, Ihnen einen Aus- und Überblick über ein eventuelles Vorhaben zu geben, auch an Hand vielerlei allgemeiner Informationen und auf Basis unserer jahrelangen Erfahrungen am Bau.
…Wir freuen uns darauf, Sie und Ihr geplantes Projekt kennenzulernen !
2) Vorplanungsvertrag
⇒ Stimmt die „Chemie“ und harmonieren die gemeinsamen Vorstellungen zwischen Ihnen als Bauinteressenten und uns als Architekten, kann im nächsten Schritt durch Sie mittels eines schriftlichen Vorplanungsvertrages eine entsprechende Vorentwurfsplanung beauftragt werden.
⇒ Ziel dieser Vorplanung ist es, Ihre bereits gesammelten, ganz persönlichen Wünsche und Vorstellungen sowie die verschiedenen Kriterien aus dem vorhergehenden Erstgespräch zeichnerisch in einem ersten Entwurf zusammenzufassen. Denn ein Vorentwurf bildet die Grundlage eines jeden Bauvorhabens. Die erarbeiteten, ersten Ergebnisse zeigen die Lage des Baukörpers auf dem Grundstück, die rohen Grundrisse mit Raumeinteilung und Außendimensionen. Sie geben Aufschluß über Zufahrten, die Nachbarbebauung und die Höhenentwicklung. Details spielen noch keine Rolle. Es geht um die grundsätzliche Klärung der Gestaltung und Funktion.
⇒ Der schriftliche Vorvertrag „Entwurfspaket Vorentwurf“ steht in dieser Phase noch in keiner Verbindung mit einem schriftlichen Architektenvertrag, sondern bildet nur die Vorstufe hierzu. Entscheiden Sie sich nach der Erstellung des Vorentwurfes für die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer oder einer Fertighausfirma, sind unsere Leistungen mit dem erstellten Vorentwurf ohne weiterführende Arbeiten abgegolten.
Mit dem Vorentwurfsvertrag beauftragen Sie unser „Entwurfspaket Vorentwurf„. Dieses enthält die durch uns als Architekten durchgeführte, einfache Grundlagenermittlung mit einhergehender Prüfung der Realisierbarkeit des Vorhabens sowie der Erläuterung verschiedener Möglichkeiten und Maßnahmen. Außerdem erhalten Sie eine weitergehende Beratung zur Ausführung und zur Verwendung von Materialien. Zudem führen wir für Sie kostenfrei maximal 2 Änderungen des Vorentwurfes aus. Werden weitere Untersuchungen, Vorverhandlungen mit Behörden oder Änderungen notwendig, verrechnen wir einen zusätzlichen Pauschalbetrag hierfür.
Alle Änderungen und Änderungswünsche werden vorab schriftlich festgehalten und von Ihnen als Bauinteressenten freigegeben. Somit ist gewährleistet, dass all Ihre Wünsche und Vorstellungen eingearbeitet wurden und keine wichtigen Vorgaben vergessen wurden.
⇒ Entscheiden Sie sich nach Erstellung des Vorentwurfes für eine weitere Zusammenarbeit mit unserem Büro, wird das „Entwurfspaket Vorentwurf“ mit Unterzeichnung des schriftlichen Architektenvertrages später rückvergütet, da der Architektenvertrag diese Leistung ebenfalls enthält. Der Vorvertrag bietet somit für Sie den Vorteil, nach einem durch uns erstellten Vorentwurf die spätere Realisierung ggf. auch mit einem anderen Wunsch-Partner umsetzen zu können, ohne sofort einen umfangreichen und bindenden Werkvertrag mit dem Architekten einzugehen.
Kreativität darf beim Vorentwurf nicht fehlen !
3) Schriftlicher Architektenvertrag
⇒ Aufbauend auf das „Entwurfspaket Vorentwurf“ kann einhergehend mit Ihrer Entscheidung, auch die weiteren Planungs- und ggf. Ausführungsphasen mit uns durchzuführen, ein bindender, schriftlicher Architektenvertrag für Gebäude (Werkvertrag) geschlossen werden.
⇒ Der umfassende Werkvertrag regelt alle weiteren Planungsschritte für das Projekt sowie alle damit verbundenen Gestzmäßigkeiten und Verbindlichkeiten. Unsere Verträge sind keine eigenen Erfindungen oder enthalten selbst erstellte Paragrafen, sondern basieren auf den einheitlichen Vorgaben der Architektenkammer Baden-Württemberg und sind umfassend rechtsgeprüft. Treten Seitens des Gesetzgebers Neuerungen oder Änderungen auf, werden diese umgehend in die Vertragsdokumente übernommen und eingearbeitet. So ist ist sichergestellt, dass die Werkverträge stets auf dem aktuellen Stand sind.
⇒ Selbstverständlich gehen wir mit Ihnen die vertragliche Vereinbarung Punkt für Punkt durch und erläutern Ihnen alle zugehörigen Hintergründe und Zusatz-Informationen. Aus gesetzlichen Gründen ist der hierfür notwendige Vertragsabschluss ausschließlich in unserem Architekturbüro durchzuführen. Für die Unterzeichnung des Werkvertrages vereinbaren wir daher gemeinsam mit Ihnen einen extra Termin in unserem Architekturbüro.
4) Weiterführung des Planungskonzeptes
⇒ Ist der Architektenvertrag unterzeichnet und die Aufgabenstellung sowie der Auftragsumfang und das Raumprogramm vollständig geklärt, kann im Anschluss das Planungskonzept stufenweise fortgeführt werden. Sie sind nun nicht mehr „Bauinteressent/in“, sondern „Bauherr/in“.
⇒ In diesem Stadium erweitern und verfeinern wir Ihren Vorentwurf zum aussagekräftigen Entwurfsplan und gehen hierbei bereits weiter ins Detail. Zudem legen wir gemeinsam mit Ihnen fest, welche weiteren, externen Planer/Fachplaner für das Vorhaben benötigt werden – beispielsweise Geologen, Vermessungsingenieure, Gebäudeenergieberater, Tragwerksplaner/Statiker, Fachplaner Heizung/Sanitär/Elektro, Brandschutz usw. All diese verschiedenen „Stellen“ müssen im Rahmen der weiterführenden Entwurfsplanung für das Gesamtkonzept bereits frühzeitig einbezogen und in die Planung integriert werden.
⇒ Weiterhin ermitteln wir in dieser Phase bereits die groben Baukosten für Ihr Vorhaben und fassen Ihnen diese in einer Vorab-Kostenschätzung zusammen. Errechnet werden diese Kosten vorab an Hand einer Massenermittlung der Flächen und Volumen, die jeweils mit durchschnittlichen Kostenkennwerten multipliziert werden.
⇒ Soll das Bauvorhaben nach der Planungsphase Gewerk für Gewerk (alle Handwerker einzeln) und nicht durch einen Generalunternehmer (alle Leistungen aus einer Hand von einer Firma) entstehen, werden zur konkretisierung der Baukosten die fertigen Entwurfsplanunterlagen an die benötigten Fachfirmen und Unternehmen verschickt und entsprechende Angebote eingeholt. Welche Fachfirmen angefragt werden und welche Firmen später den Zuschlag für die Ausführung erhalten, entscheiden in erster Linie Sie als Bauherren. Gerne unterstützen wir Sie hierbei tatkräftig mit Vorschlägen und stellen Ihnen unsere Geschäftspartner und Fachfirmen vor, mit denen wir langjährige Geschäftsbeziehungen pflegen und gerne und oft zusammen arbeiten.
Entscheidungsträger ist alleinig der Bauherr. Wir übernehmen für Sie alle erforderlichen Schritte und sind Ansprechpartner bei allen Fragen.
5) Bauantrag
⇒ Sind die Entwurfsplanunterlagen vollständig fertiggestellt und alle essentiellen Bestandteile der weiteren, externen Fachplaner eingearbeitet und werden darüber hinaus von der Bauherrschaft keine weiteren Änderungen mehr gewünscht, kann aus der Entwurfsplanung die Genehmigungsplanung erarbeitet werden. Denn bevor gebaut werden kann, muss jede Planung ab einer gewissen Größe von der zuständigen Baurechtsbehörde (Baurechtsamt, Landratsamt) genehmigt werden.
⇒ Als Architekten kennen wir die Abläufe der Prüfungsverfahren der Baurechtsbehörden und die vielen Gesetzmäßigkeiten und Vorschriften des Baurechts, die bei einer Gebäudeplanung einzuhalten sind. Daher arbeiten wir für den so genannten „Bauantrag“ die Planunterlagen für die Genehmigung entsprechend aus und erarbeiten in diesem Zug auch alle relevanten Formulare, Berechungen und wichtigen Dokumente, die dem Antrag beizufügen sind. Alle Unterlagen werden dann in so genannten Planheften/Planmappen zusammengefasst und müssen von der Bauherrschaft unterzeichnet werden. Im Anschluss werden die Mappen als Bauvorlagen bei der zuständigen Baurechtsbehörde eingereicht und das entsprechende Baugenehmigungsverfahren dort eingeleitet.
⇒ Die Erteilung bis zur Baugenehmigung dauert unterschiedlich lange, es ist i.d.R. mit einer Wartezeit von mindestens 6-8 Wochen zu rechnen, bis die Behörden und unterschiedlichen Prüfstellen die Baugenehmigung und Baufreigabe erteilen. Ist der „Rote Punk“ (Baufreigabeschein) erteilt, kann mit den Bauarbeiten begonnen werden. Werden vor Genehmigung von den Behörden Änderungen der Unterlagen gewünscht, so erarbeiten wir diese ebenfalls und reichen die geänderten Unterlagen erneut zur Prüfung ein.
⇒ Ebenso wissen wir darüber Bescheid, wie und wo welche Zuschüsse möglich sind und wie diese ggf. beantragt werden können. Wir unterstützen Sie in dieser Phase bei den verschiedenen Anträgen und der Klärung offener Fragen mit den Behörden.
Die Erarbeitung von Bauvorlagen bedarf viel Bürokratie und Erfahrung im Baurecht. Wartezeiten von 6 und mehr Wochen bis zur Erteilung der Baufreigabe und Baugenehmigung sind keine Seltenheit.
6) Ausführungs-/Werkplanung
⇒ Die Wartezeit bis zur Erteilung der Baugenehmigung wird von uns als Architekten dazu genutzt, entsprechende Ausführungs- und Werkpläne sowie Details zeichnerisch zu erstellen. Denn für die Bauausführung können die reinen Genehmigungspläne nicht verwendet werden, hieraus sind nicht alle relevanten Details zu erkennen, außerdem ist der Maßstab zu klein.
⇒ Für alle Handwerker und beauftragten Fachfirmen sind daher großformatige Baupläne mit entsprechenden Details notwendig, aus welchen die tatsächliche und bauliche Ausführung herauszulesen ist. Zeitgleich werden vom Tragwerksplaner ebenfalls großformatige Planunterlagen für die Baustelle erstellt, aus welchen die statische Konstruktion und alle Anschlüsse von Wänden, Decken und Dach hervor gehen. Gemeinsam mit den Plänen des Architekten werden diese auf Basis der Genehmigungsplanung erstellten Pläne dann auf der Baustelle verwendet, um das Gebäude fachgerecht herzustellen.
⇒ Die Zeit bis zur Erteilung der Baugenehmigung wird von uns ebenfalls dazu genutzt, die bereits eingegangenen Angebote zu prüfen und zu kontrollieren. Diese Unterlagen werden nicht nur hinsichtlich der Kosten überprüft, sondern auch auf Vollständigkeit und Qualität der angebotenen Leistungen. Hierbei gilt stets : Nicht immer ist das billigste Angebot auch das kostengünstigste !
⇒ Als Architekten unterstützen und beraten wir Sie bei der Auftragsvergabe ausführlich, so ist Ihnen eine fachlich korrekte und qualitativ hochwertige Ausführung sicher. Auftraggeber für alle Bauleistungen sind Sie als Bauherr. Wir übernehmen hierbei nur den bürokratischen Teil und fordern beispielsweise Auftragserteilungen und Bauverträge mit Fachfirmen an, die von Ihnen zu unterzeichnen sind.
7) Bauüberwachung und Dokumentation
⇒ Ist das Projekt genehmigt und mit dem Bau begonnen, müssen Bauunternehmer, Fachfirmen, Fachingenieure und weitere, an der Ausführung Beteiligte wissen, was zu tun ist. Das Gebäude wird auf Basis der Baugenehmigung und der vorliegenden Werk-, Ausführungs- und Statikpläne erstellt. Wurde der Architekt als Bauleiter gegenüber der Baurechtsbehörde bestellt, so ist dieser für die Überwachung und Koordination der Baustelle zuständig, ebenso wie für die Sicherheit auf der Baustelle und die mängelfreie Ausführung des Bauwerks.
⇒ Umgangssprachlich wird von „Bauleitung“ gesprochen – offiziell wird diese Aufgabe des Architekten aber als „Objektüberwachung und Dokumentation“ bezeichnet. Unsere Aufgabe besteht hierbei darin, die Baustelle nach Erfordernis zu besuchen und den gesamten Bauablauf zu überwachen und zu dokumentieren, sowie darüber hinaus alle Gewerke zu koordinieren und für einen reibungslosen Bauablauf nach einem vorab erstellten Bauzeitenplan zu sorgen. Bei Unstimmigkeiten, Änderungen oder Unklarheit ist der Architekt jeweils erster Ansprechpartner für die Handwerker und für die Bauherrschaft. Gleichzeitig ist er aber auch weitreichendes Auge der Baurechtsbehörde, um die Ausführung auf Übereinstimmung mit der Genehmigung zu prüfen und alle rechtlichen Auflagen zu erfüllen.
⇒ Zudem sorgen wir dafür, dass alle Arbeiten vollständig und nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt werden und auch für die fristgerechte Abnahme der einzelnen Gewerke innerhalb des Bauablaufes. Außerdem führen wir eine fortwährende Kostenkontrolle durch, prüfen eingegangene Rechnungen und stellen diese am Ende für Sie als Bauherren zu einer Gesamtkostenberechnung aller aufgelaufenen Baukosten und Nebenkosten zusammen.
8) Bauabnahme, Mängelbeseitigung und Gewährleistung
⇒ Sind alle Leistungen erbracht und das Bauwerk ist soweit bezugsfertig, führen wir gemeinsam mit Ihnen als Bauherr/en und den verantwortlichen Fachfirmen eine gemeinsame und offizielle Bauabnahme des gesamten Gebäudes und aller Gewerke durch. Sind Sie als Bauherr/en mit allen Leistungen und Arbeiten einverstanden, nehmen Sie damit alle Leistungen – inclusive unserer Architektenleistungen – rechtsverbindlich als „mängelfrei erbracht“ ab.
⇒ Ist das Gebäude fertiggestellt und der Schlüssel an Sie als Bauherr/en übergeben, endet unsere Aufgabe aber noch lange nicht. Wir dokumentieren das Ergebnis und halten etwaige Mängel fest und sorgen im Rahmen der Gewährleistungszeiträume der Fachfirmen für deren schnelle Beseitigung.
⇒ Wir stellen nach Projektabschluss für Sie als Bauherr/en die Übergabedokumente zusammen, welche auch die Foto-Dokumentation des Bauablaufes enthalten, ebenso wie die Kostenfeststellung und die Baustellen-Protokolle.
⇒ Nicht zuletzt sind wir für spätere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie bei etwaigen Modernisierungen und Umbauten des Gebäudes der Ansprechpartner für Sie.
Eine offizielle Bauabnahme ist für beide Parteien – Bauherr und Architekt – hinsichtlich der Übergabe eines mängelfreien Bauwerkes sowie für einen gemeinsamen und gelungenen Abschluss eines Projektes von größter Bedeutung und daher unabdingbar.